一直标榜“极具社会责任感”的美好置业(000667.SZ)，近期高歌猛进，通过几次“大手笔”的百亿涉农投资项目，在130多家上市房企中刷足了“存在感”。
7月中，股价一直徘徊在2元多的美好置业发布公告称，在江汉平原某县级市签下了3年流转100万亩稻田的协议，总投资额高达80亿。而一月前，美好置业刚在该市毗邻的一个县签下了——投资20亿，打造100万亩生态农业产业园的项目。
短短两月内，美好置业接连签署两个涉农投资协议，用3年时间圈下合计200万亩土地，计划共投资100个亿。这几乎是当前上市房企涉足农业项目中，最具规模的大手笔。
然而，这种大手笔的投资相较美好置业自身“资金造血”能力的严重不足，让市场难免有冒进和高负债的担忧。
长江商报记者梳理美好置业年报发现，其业绩近年持续下滑，2017年全年，其营收44.38亿，同比下滑14.72%，净利6.64亿，同比下滑0.54%，产生经营性现金净流量-10.3亿，这是自2015年首次由正转负。而刚在江汉平原两地签下的百亿涉农项目意味着，未来3年内美好置业平均每年需投入约33亿资金，而公司2017年的扣非净利仅为6.82亿，还不及投资额的六分之一。
市场不禁追问，在业绩下滑现金流由正转负的情况下，美好置业高达百亿的项目投资资金如何解决？高额投资是否建立在实际运营能力之上呢？
对此，美好置业方面回复长江商报称，公司将按计划逐年以自有资金分步实施，项目所需资金的20%~30%将由公司自筹，其余部分将与相关政策性银行合作，由其提供资金支持，本次大力投资农业现代产业园项目，符合公司的长远发展规划。
住建部咨询专家、中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报表示，美好置业近年业绩不理想，百亿涉农投资的确有点冒险，按照目前运营能力很难在短期之内获得较好收益。同时还存在高融资率，低周转率，高负债率等高风险。
有业内人士指出，在风控趋紧的当下，无论是农发行还是其它政策性银行，对类似美好置业这种高达数十亿的“资金支持”都会慎之又慎。
3年圈地200万亩投资达百亿
7月中，长江支流燕窝镇4000亩虾稻共作田地已经播种了虾苗，这是美好置业100万亩涉农项目之一。
美好农业相关负责人向记者介绍，公司今年计划在当地流转土地30万亩，种植虾稻8千亩，投资10.6个亿。记者了解，这种虾稻工作模式只是美好置业创建现代农业产业园的一个缩影。记者梳理发现，在近2个月内，美好置业接连签署两个涉农投资协议，计划共投资100个亿，拟用3年时间圈下合计200万亩土地，这几乎是当前130多家上市房企涉农项目中最大的手笔。
美好置业近期还公告称，于2018年6月30日收到《中标通知书》，确认公司为新滩美好未来新城PPP项目(一期)的中标单位。此次项目区域开发总投资为38.33亿元。
此外，去年5月11日，美好置业集团计划投资近100亿元建设绿色建筑科技产业园暨新滩美好未来新城。
类似这种动辄数十上百亿的投资项目，如何应对项目资金来源和周转的问题呢？谢逸枫指出，项目资金主要来源有四个方面，第一是公司自有资金，发行公司债；第二是银行贷款，再就是第三方资金来源，比如一些信托基金，非标保险，证券资金。还有民间贷款，相关其他单位个人进行股权的形式来分配。
对此，美好农业、美好未来新城两个项目的相关负责人都对长江商报记者表示，项目资金由主要由自有资金和银行贷款构成。美好绿建项目负责人则表示，投资的50亿资金全部来自公司的自有资金。
美好置业曾公开回应长江商报记者称，公司将按计划逐年以自有资金分步实施，项目所需资金的20%—30%将由公司自筹，其余部分将与相关政策性银行合作，由其提供资金支持。
长江商报记者注意到，在今年5月举行的年度股东大会上，美好置业拟申请2018年非公开发行公司债券20亿元、延长2016年公开发行公司债券20亿元决议有效期的议案均获通过。此外，今年3月份，公司宣布转让全资子公司名流置业武汉有限公司100%股权，对价为296306.25万元。
易居研究院研究总监严跃进对长江商报表示，对于美好置业来说，其行业中属于相对温和的企业性质，即企业规模不大，和这几年成长性偏弱有关。
谢逸枫则认为，土地如何运作来达到利润最大化才是关键，目前来看，涉农项目前景并不明朗。
融资项目频被终止，资金缺口近300亿
在当下房企融资渠道收紧、融资难，普迎偿债期的当下，自身造血功能有限的美好置业，在自有及上述投资项目中存在巨大的资金缺口。
长江商报记者了解，美好置业一直试图拓展融资渠道。但近两年美好置业的融资情况并不顺利。
2016年1月，美好置业发布配股计划，拟向全体股东配股募资额不超过30亿元，用于武汉名流印象项目NK7地块、K2地块，但该计划最终终止；2016年11月，美好置业启动非公开发行股票事宜，拟募集资金19亿元用于武汉名流印象项目(NK7地块)、武汉名流公馆项目NK6地块和西安曲江项目一期项目。2017年9月，美好置业终止此次增发方案；2018年7月，美好置业拟非公开发行的20亿元规模公司债被深交所终止。
在融资渠道上，美好置业主要依赖银行贷款、委托贷款和资产管理公司贷款。2016年和2017年，公司融资全部来源于这三项。2017年末，银行贷款融资余额10.575亿元，委托贷款融资余额18.8亿元，资产管理公司贷款融资余额24.95亿元。其中，一年内到期的非流动负债30.925亿元，长期借款23.4亿元。
一方面是既有项目需要巨量资金，另一方面是未来项目需要投入。
记者梳理财报发现，2017年末，美好置业拥有15个房地产开发项目，预计总投资369.7亿元，实际投资214.55亿元，为完成既有项目，还需要投入155亿元资金。
据长江商报记者粗略统计，加上近期中标的新滩美好未来新城PPP项目(一期)，和上述涉农生态农业产业园项目，美好置业当前既有的项目资金缺口近300亿。
美好置业2017年财报显示，公司2018年全年计划增加土地储备约437万平米(建筑面积)；计划全年销售86.25万平米，年度签约额100亿；产业新镇总公司土地整理面积1000亩，建成农业示范区面积10000亩，新区域拓展项目3个， 新滩获批建设用地面积650亩。
2017年末，美好置业土地储备累积待开发土地面积181.82万平方米，全年销售置业32.88万平方米。如果要实现2018年的计划，意味着美好置业还需要大量的资金。
此外，当前美好置业股价低迷，维持在2元左右，鉴于近期股票市场出现较大波动，同时公司股价出现较大下跌，7月10日，美好置业发布公告称，拟12个月内以不超过2.4亿元回购股份，回购价格不超过3元/股。
现金流由正转负，资金回笼压力逐年攀升
一个不容回避的事实是，美好置业的业绩压力也已逐渐突显。长江商报记者梳理发现，近年美好置业营收下滑，销售减少。2017年，美好置业实现营业收入44.4亿元，同比减14.72%，实现归属于公司股东的净利润6.6亿元，扣非净利润6.8亿元，产生经营性现金净流量-10.3亿元，这是自2015年首次由正转负。
2018年一季度，实现营业收入1.9亿元，同比减少61.63%，实现归属于公司股东的净利润-1.4亿元，同比减少268.49%，扣非净利润-1.2亿元，同比减少253.87%，产生经营性现金净流量2.1亿元。
值得注意的是，2016年7月，刘道明及夫人王萍个人捐资2000万元，在民政部门注册成立了“美好社区志愿者公益基金会”。2018年2月8日，刘道明及夫人王萍、美好置业集团股份有限公司分别向美好公益基金会捐款8000万元、1900万元。
在营收和净利双双下滑的现状下，刚刚签下的总投资额两个百亿涉农项目则意味着，未来3年内平均每年公司需投入约33亿资金，而公司2017年扣非净利润为6.82亿，不及投资额的六分之一。
目前，武汉市是美地置业重点布局的区域。2017年，武汉区域签约金额占公司总签约金额比例为54.44%；2017年，湖北区域营业收入2.58亿元，占总营业收入的58.22%。2017年，美好置业在武汉区域的多个项目未如期取得预售许可证，对销售影响较大。
此外，受政策影响，美好置业资金回笼风险增大。美好置业2017年财报显示，公司2017年产生经营性现金流量净额-10.3亿元，较上年同期下降133.64%，主要系房地产业务回款较上年同期下降所致。
谢逸枫指出，如果美好置业有良好的盈利模式和充足的资金来源的话，这种大手笔的涉农投资的风险可能会小一些。
美好·绿建科技产业园的工地上，工人们正在烈日下搭建厂房。